Compra de imóvel requer cuidados

Sair do aluguel e ficar livre dos reajustes, ao realizar o sonho da casa própria, requer uma dose extra de “realidade”. Para a advogada especialista no ramo imobiliário e conselheira da OAB-GO, Carla Sahium, hoje a facilidade de crédito é grande, mas é preciso se livrar de ilusões antes de fechar o negócio, para não repetir o problema ocorrido com milhares de mutuários nos Estados Unidos, que não conseguiram pagar as dívidas.


Ela lembra que a pessoa precisa avaliar o custo que terá com o imóvel, aliando o valor da prestação com o custo de manutenção, como a taxa de condomínio. Segundo Carla, a facilidade de crédito acaba criando uma falsa ilusão de que é fácil pagar. “Mas a pessoa deve considerar que suas despesas podem aumentar no longo período do financiamento, como filhos que vão estudar. O desemprego e a queda na renda também podem ocorrer”, alerta a advogada.


Às vezes, o mais recomendado é comprar um imóvel mais barato, já que hoje está mais fácil perdê-lo em caso de inadimplência. Outro cuidado importante para dar um passo com tranquilidade, segundo ela, é ler os contratos de financiamento com a ajuda de um profissional.


Continuar no aluguel pode ser o mais recomendado quando a pessoa consegue reservar uma poupança para dar a maior entrada possível no financiamento. “É preciso considerar previsões ruins, pois temos muitas ações revisionais pelo SFH.”


Pretensões

Para o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação em Goiás (ABMH-GO), Wilson Rascovit, a pessoa deve considerar seus ganhos e pretensões. A compra é um bom negócio para quem busca a segurança da casa própria. Mas que a pessoa tem conhecimento técnico para investir em outros meios, pode conseguir um retorno maior do dinheiro, que possibilite o pagamento do aluguel e ainda um ganho extra. Também é preciso estar atento à capacidade de valorização do imóvel em sua região.

Para ter sucesso no negócio, Wilson recomenda buscar orientação sobre a forma de amortização do saldo devedor, dando o máximo possível de entrada, procurar a menor taxas de juros, usando recursos do FGTS e não comprometer mais de 20% da renda familiar com a prestação. “Hoje, a alienação fiduciária facilita a perda do imóvel e está bem mais difícil anular um leilão”, alerta. (LM).

Fonte: Jornal O Popular - 26.05.2010

Compra de imóvel requer cuidados

Sair do aluguel e ficar livre dos reajustes, ao realizar o sonho da casa própria, requer uma dose extra de “realidade”. Para a advogada especialista no ramo imobiliário e conselheira da OAB-GO, Carla Sahium, hoje a facilidade de crédito é grande, mas é preciso se livrar de ilusões antes de fechar o negócio, para não repetir o problema ocorrido com milhares de mutuários nos Estados Unidos, que não conseguiram pagar as dívidas.


Ela lembra que a pessoa precisa avaliar o custo que terá com o imóvel, aliando o valor da prestação com o custo de manutenção, como a taxa de condomínio. Segundo Carla, a facilidade de crédito acaba criando uma falsa ilusão de que é fácil pagar. “Mas a pessoa deve considerar que suas despesas podem aumentar no longo período do financiamento, como filhos que vão estudar. O desemprego e a queda na renda também podem ocorrer”, alerta a advogada.


Às vezes, o mais recomendado é comprar um imóvel mais barato, já que hoje está mais fácil perdê-lo em caso de inadimplência. Outro cuidado importante para dar um passo com tranquilidade, segundo ela, é ler os contratos de financiamento com a ajuda de um profissional.


Continuar no aluguel pode ser o mais recomendado quando a pessoa consegue reservar uma poupança para dar a maior entrada possível no financiamento. “É preciso considerar previsões ruins, pois temos muitas ações revisionais pelo SFH.”


Pretensões

Para o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação em Goiás (ABMH-GO), Wilson Rascovit, a pessoa deve considerar seus ganhos e pretensões. A compra é um bom negócio para quem busca a segurança da casa própria. Mas que a pessoa tem conhecimento técnico para investir em outros meios, pode conseguir um retorno maior do dinheiro, que possibilite o pagamento do aluguel e ainda um ganho extra. Também é preciso estar atento à capacidade de valorização do imóvel em sua região.

Para ter sucesso no negócio, Wilson recomenda buscar orientação sobre a forma de amortização do saldo devedor, dando o máximo possível de entrada, procurar a menor taxas de juros, usando recursos do FGTS e não comprometer mais de 20% da renda familiar com a prestação. “Hoje, a alienação fiduciária facilita a perda do imóvel e está bem mais difícil anular um leilão”, alerta. (LM)

Inadimplência justifica devolução de imóvel

Diante da inadimplência de uma das partes em contrato de compra e venda, aquele que honrou sua obrigação no acordo tem a opção de requerer em juízo a resolução definitiva da questão ou exigir que todas as cláusulas do contrato sejam cumpridas. Com esse entendimento, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve decisão de Primeiro Grau que determinou a rescisão contratual e deferiu liminar de reintegração de posse e perdas e danos em favor de uma das partes em contrato de venda de um imóvel. A negociação se desfez em virtude da inadimplência da parte interessada em adquirir o bem, que deve retornar ao antigo dono. Demonstram os autos que ambos celebraram um contrato que exigia do comprador o pagamento no valor de R$ 1,5 mil, por meio de uma entrada em dinheiro, a entrega de um terreno, de um veículo e de três cheques pré-datados. Porém, no momento da execução, os problemas surgiram.

Constatou-se que os três cheques pertenciam a outras pessoas e foram sustados em razão de furto. O terreno entregue como parte do pagamento também pertencia a terceiros e o veículo não possuía o devido certificado de registro, o que impossibilitava sua transferência para o novo proprietário. Quanto aos cheques, laudos periciais concluíram que o então comprador tentou falsificar a assinatura do verdadeiro correntista. Contra esse fato, o apelante recorreu, alegando que apenas endossou os cheques recebidos em seu estabelecimento comercial antes de repassá-los à outra parte como garantia. Com base nisso, requisitou a anulação da sentença original.

A relatora da Apelação nº 7808/2010, juíza convocada Cleuci Terezinha Chagas, observou, em seu voto, que a discussão sobre a ocorrência ou não da falsificação em nada influencia na decisão sobre a rescisão contratual. Isso porque, nesse caso, apenas caberia ao apelante comprovar que adimpliu com sua parte no contrato, o que não fez, como constatado em toda a documentação constante dos autos. “Ocorre que, em sede de contestação, o apelante não demonstrou ter adimplido integralmente com suas obrigações contratuais, nem apresentou qualquer outro fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito do autor, que pudesse a levar a manutenção do contrato realizado pelas partes”, consignou.

Para a relatora, a magistrada de Primeiro Grau agiu corretamente ao condenar o comprador ao ressarcimento pelo uso do imóvel, uma vez que o vendedor cumpriu com sua parte no contrato, entregando-lhe o bem em questão, porém não recebeu integralmente o valor pactuado. O valor da indenização será apurado em liquidação de sentença por arbitramento. Acompanharam o voto da relatora os desembargadores Juracy Persiani (revisor) e Guiomar Teodoro Borges (vogal).

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Bom senso prevalece

Bom senso prevalece

Numa decisão louvável, a Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados derrubou projeto de lei que propunha alterações à ação civil pública. Principal instrumento jurídico para a proteção ao meio ambiente, infelizmente este tipo de ação se prolonga por muitos anos, em diversos casos. Essa demora invariavelmente prejudica ou a causa ambiental ou o governo e as empresas que precisam suspender investimentos em obras até o fim da tramitação do processo.

Em vez de agilizar os processos, o projeto agravaria esses prejuízos, comprometendo a segurança jurídica de quem constrói obras imobiliárias e de infraestrutura com o devido licenciamento ambiental dos órgãos públicos. Previa, por exemplo, que também partidos políticos e sindicatos pudessem ajuizar ações civis públicas, além dos agentes atualmente autorizados, como Ministério Público, União, Estados, Municípios, organizações não-governamentais e sociedades de amigos de bairros.

Isso abriria a porta a partidos de oposição paralisarem na Justiça obras públicas, somente para prejudicar o partido da situação. E autorizaria sindicatos de trabalhadores a suspenderem obras de construtoras, a fim de pressioná-las nas negociações salariais.

O projeto ainda autorizava sindicatos a abrirem ações civis públicas em matéria trabalhista. Possibilitava ao requerente mudar o objeto da ação, protelando indefinidamente sua tramitação. Permitia ao juiz determinar quem deve produzir a prova, quando esta produção é atribuição de quem alegar o prejuízo. Autorizava o juiz a embargar uma obra mesmo que o autor da ação não tenha pedido essa providência liminar. E estipulava um difuso "dano moral coletivo".

Espera-se agora que o Congresso remova outras fontes desnecessárias de insegurança jurídica, como o artigo 47 da MP 472, que atribui à Caixa a responsabilidade de instituir e operar o CNPI -Cadastro Nacional de Pessoas Físicas e Jurídicas Impedidas de Operar com os Fundos e Programas Habitacionais Públicos ou Geridos por Instituição Pública e com o Sistema Financeiro da Habitação.

Não se trata de defender empresas que transgridam a legislação. Nem de questionar a qualidade da gestão da Caixa. Mas não se pode deixar ao arbítrio de uma instituição financeira a decisão de proibir uma construtora de contratar financiamentos com qualquer fundo, programa habitacional público e bancos privados e públicos que operam com os recursos da Caderneta de Poupança e do FGTS.

Cabe exclusivamente ao Poder Judiciário fazê-lo, sempre assegurando o mais amplo direito à defesa. Esta atribuição não é competência da Caixa, ainda mais por ela ser também parte interessada, na qualidade de responsável por grande parte das operações de concessão de crédito imobiliário no âmbito do SFH e do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

Outra ilegalidade do cadastro é punir todas as outras empresas em que figure como sócio aquele que participa do controle da construtora acusada por vícios de construção. É preciso revogar o artigo da MP e discutir a questão com mais profundidade com o setor da construção, antes que agentes públicos cometam injustiças por discricionariedade ou excesso de zelo.

Decisão dá mais tranquilidade para quem compra ou vende imóvel nesse tipo de negociação

Justiça autoriza o registro de contrato de gaveta

Decisão dá mais tranquilidade para quem compra ou vende imóvel nesse tipo de negociação

O Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) reconheceu como válido o registro do contrato de gaveta no cartório de registro de imóveis, diminuindo as chances de impasses judiciais sobre a propriedade do imóvel e garantindo mais tranquilidade para quem compra o bem por meio desta modalidade de operação.

Pelo contrato de gaveta, o vendedor, geralmente mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), não tem o compromisso de transferir a titularidade do imóvel para comprador, que assume a dívida até sua quitação. “Com a decisão, a dúvida de quem é o proprietário de fato do imóvel pode ter um fim, caso as partes registrem este tipo de acordo no cartório”, explica o assessor jurídico do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Goiás (Creci-GO), Eduardo Felipe Silva.

A decisão do corregedor-geral Felipe Batista Cordeiro, que está no Provimento nº 2, publicado há um mês, autoriza os cartórios de registros de imóveis a averbarem (registrarem ou anotarem) os contratos diretamente na matrícula do imóvel em negociação. “Até então, não havia nenhuma forma de se confirmar legalmente a existência de um contrato de gaveta”, diz Eduardo Felipe.

Agora, mutuário e comprador precisam procurar um cartório, com seus documentos pessoais, e mostrar interesse de registrar a celebração do contrato de gaveta. É necessário ainda desembolsar uma taxa para a operação, que pode variar entre cerca de R$30,00 e R$ 150,00.

“A averbação não substitui o futuro e indispensável registro da transferência, mas permite que se atribua um mínimo de segurança jurídica aos negócios”, explica o assessor jurídico do Creci.

A decisão do corregedor-geral Felipe Batista Cordeiro engloba os contratos que envolvem a transmissão ou promessa de transmissão de imóveis financiados pelo SFH e não quitados, sejam eles de promessa de compra e venda, de cessão de direitos e obrigações ou de compra e venda definitiva. “Isso vai evitar que aconteçam estelionatos como sempre ocorreu neste tipo de prática”, comenta o diretor da Associação dos Mutuário da Habitação (AMH), Wilson César Raskovit.

Segundo o parecer do desembargador, a medida procura assegurar ampla informação e publicidade sobre o estado do imóvel e serve como uma garantia, “ainda que minimamente”, às partes envolvidas no negócio, de forma a evitar e diminuir boa parte dos conflitos decorrentes do desconhecimento da realidade fato do imóvel.

O magistrado afirma que a averbação “não tem a intenção de alterar a essência do registro do imóvel, ou seja, não tem caráter constitutivo de direito real”. Segundo ele, a prática tem por objetivo “dar conhecimento da existência do negócio jurídico que envolve o bem, apenas para dar segurança ao negócios fechados por esta via”.

Direito de superfície como alternativa ao contrato de locação não-residencial

Direito de superfície como alternativa ao contrato de locação não-residencial

A introdução do direito de superfície ao ordenamento jurídico brasileiro, especificamente no Código Civil de 2002, modernizou o instituto da enfiteuse e fez nascer uma nova opção para exploração imobiliária em concorrência com o contrato de locação não-residencial. Este instituto, até então disciplinado pelo Estatuto da Cidade, confere a possibilidade de se instituir contrato de concessão para construção em determinado imóvel, garantindo a propriedade do superficiário sobre a edificação erigida.

A principal diferença em relação à locação consiste no fato de a superfície ter natureza de direito real, contemplando o superficiário com o pleno uso da construção e possibilitando a utilização de todas as ações possessórias e dominiais, assim como a instituição de ônus real sobre a construção.

A exemplo da locação, que prevê prestações periódicas, o direito de superfície também pode ser oneroso, estabelecendo-se, como contraprestação, a instituição de um preço único, denominado cânon. O pagamento do cânon pode ser à vista ou a prazo, não se sujeitando à revisão judicial facultativa após o período de 3 (três) anos, como ocorre com o aluguel previsto em contrato de locação, firmado pela Lei de Locação(artigo 19).

Em contrapartida a tais atrativos, é fundamental destacar que o direito de superfície foi concebido na legislação pátria como instrumento para viabilizar a urbanização em solo público e não para a exploração imobiliária comercial. Em decorrência disso, as normas disciplinadoras da superfície são voltadas para o interesse público e em alguns casos não se coadunam com a exploração comercial.

Nesse ponto, é importante relembrar que o legislador infraconstitucional garantiu uma forma de renovação forçada do contrato de locação, protegendo a continuidade do ponto comercial. No direito de superfície, porém, não existe mecanismo semelhante à ação renovatória, de sorte que quando atingido seu termo ou condição, seja pelo decurso do prazo, seja por infração contratual ou demais causas, a construção se incorporará ao imóvel, passando a pertencer ao dono do solo.

Embora o artigo 21 do Estatuto da Cidade preveja a superfície por prazo indeterminado, hipótese que elidiria a perda da construção para o dono do imóvel, a sua instituição traz certa sensação de desequilíbrio na relação entre fundeiro e superficiário. Isto porque, a superfície com prazo indeterminado, que não se confunde com a perpétua, prevista, por exemplo, no direito português, poderá ser extinta através de denúncia motivada por infração contratual ou por denúncia vazia sujeita ao direito de retenção por benfeitorias e acessões. Neste caso a liberação da superfície acabará sendo decidida judicialmente, gerando um contrato demasiadamente oneroso, com risco de perda definitiva, pelo fundeiro, do pleno uso da propriedade.

Nessa esteira, para evitar a querela judicial, mostra-se razoável instituir a superfície com prazo determinando, observando-se lapso temporal que garanta o retorno dos investimentos. Tal medida se justifica uma vez que, nos termos do artigo 1.375 do Código Civil, a incorporação da construção ao imóvel não garante, em regra, indenização ao superficiário pelas obras realizadas. Nada impede, porém, que as partes prevejam a indenização ao superficiário pela valorização havida no imóvel em decorrência da construção.

Feitas essas considerações, é possível observar que a superfície apresenta algumas vantagens em relação ao contrato de locação, notadamente por ter natureza de direito real e por se constituir através do pagamento de preço fixo, não se sujeitando a revisão judicial. No entanto, a superfície parece ser um instituto criado com o escopo de viabilizar a urbanização, de forma que a sua aplicação prática nos dias atuais se mostra direcionada para moradias destinadas a comunidades carentes e não para a substituição da já consagrada utilização do contrato de locação.

De outro lado, a escassez de decisões judiciais acerca da superfície no direito empresarial impede a apuração precisa dos riscos envolvendo a sua instituição, muitos dos quais também previstos na locação, mas a segurança de se conhecer os precedentes judiciais acaba colocando a locação em vantagem comparativa, devendo, este último instituto, continuar sendo a opção utilizada pelos empresários.